Генеральный директор HCM Group Андрей Заика прогнозирует, что рынок вернется до уровня начала 2000-х гг. как по объему инвестиций, так и по уровню доходности, однако качество объектов станет иным. «Девелоперам придется фазировать проекты, выбирать их, рассчитывать на собственные силы - банковского кредитования не будет ближайшие несколько лет», - уверен эксперт. По его наблюдениям, рынок Украины опять привлекает инвесторов, но пока лишь в теории. «Количество инвесторов, которые, начиная с сентября 2009 г. посещают Украину, остается таким же, как в лучшие докризисные времена. Но они приезжают разведать обстановку, чтобы в подходящий момент зайти на рынок первыми - даже сейчас качественные проекты дают приличную маржу. Она меньше докризисной, но больше среднеевропейской, что делает Украину интересным для девелоперов рынком», - считает А. Заика.
По мнению управляющего директора Colliers International (Украина) Александра Носаченко, инвесторы прежде всего будут внимательно смотреть на финансовый план проекта и по-другому оценивать реальность получения возможных доходов. «Перспектива «продать потом, потому, что спрос все равно будет», сегодня уже не даст денег. Инвестора будет интересовать, что, кому и по какой цене он сможет продать», - отмечает аналитик. Его слова подтверждаются конкретными примерами – на киевском рынке недвижимости есть немало масштабных проектов, которые из-за ряда просчетов та и не были реализованы. Среди них - мультифункциональные комплексы в районе Московской площади и станции метро «Лыбидская», реновация промзонт Телички и промузлов в Дарницком районе, строительство Левобережного центра с небоскребами. Компании, которые оказались последними собственниками этих проектов, не могут выйти из них – проекты невозможно ни разбить на фазы, ни продать.
Невыгодный бизнес?Эксперты отмечают, что интерес к инвестициям в украинскую недвижимость существенно снижает высокая доходность украинских суверенных облигаций. Она требует от объекта более высокого уровня доходности, а это не отвечает реалиям рынка. «Любой инвестор, который хочет купить объект в Украине, в первую очередь посмотрит на доходность украинских суверенных облигаций. Сейчас она составляет 15% годовых в долларах. Это означает, что любая инвестиция, в том числе, в недвижимость, должна давать больше. Девелоперу, который рассчитывает свой проект, для привлечения долгового финансирования нужно рассчитывать на доходность 35-40% годовых. Если проект не может обеспечить такой доходности, то в сегодняшних условиях такой проект начинать нельзя», - говорит советник инвестиционно-банковского департамента компании Dragon Capital Алексей Зеркалов.
Но, по мнению Ю. Витренко, построить качественный проект и обеспечить доходность на уровне 40% сегодня невозможно. Некоторые эксперты рынка подсчитали, что при нынешних уровнях доходности и ставок капитализации, а также соотношении спроса и предложения цена предложения крупного объекта коммерческой недвижимости, рассчитанная по стандартным формулам дойдет до $1 млрд. Но вкладывать такие средства в создание или покупку офисных и торговых центров в Украине сегодня желающих нет.
